7 poplatků a nákladů, které se k hypotéce přidávají kromě úroku

Sazba z reklamy je jen začátek. Jaké poplatky se k hypotéce přidávají, zjistíte často až při čtení smlouvy a při zařizování nemovitosti. Nejde o triky, většina nákladů je legitimní, ale je třeba je znát předem, aby srovnání nabídek dávalo smysl. Přehled sedmi položek, kdy vznikají, a návod, jak je zahrnout do výpočtu, vám pomůže odhadnout skutečnou cenu hypotéky. Postupovat budeme od základu, tedy od toho, co RPSN říká a neříká.

Úrok je jen část ceny

Úroková sazba určuje, kolik platíte za půjčené peníze. Skutečné náklady ale zahrnují i poplatky a povinné služby. Proto se uvádí roční procentní sazba nákladů, která je spojuje do jednoho čísla.

RPSN je užitečná pro porovnání, ale nepostihne všechny položky. Některé náklady, jako ocenění nemovitosti či pojištění, do ní nemusí být plně započteny. Zeptejte se banky, co přesně RPSN obsahuje.

Rozdíly mezi bankami se týkají hlavně toho, co je zdarma a co ne. Nižší sazba s vysokými poplatky může vyjít hůř než vyšší sazba bez nich. Proto se vyplatí sečíst celkové náklady za dobu fixace.

Sedm nákladů kromě úrokové sazby

1. Poplatek za zpracování nebo sjednání úvěru: platí se jednorázově, banky ho někdy odpouštějí.
2. Ocenění nemovitosti: potřebuje ho banka ke stanovení hodnoty zástavy, někdy je zdarma, jindy se platí.
3. Poplatek za vedení úvěru nebo účtu: opakuje se měsíčně nebo ročně.
4. Pojištění nemovitosti: banka ho obvykle vyžaduje, cena závisí na hodnotě a rozsahu krytí.
5. Správní poplatek za zápis zástavního práva do katastru nemovitostí.
6. Poplatky za čerpání a za změny ve smlouvě, například za změnu fixace nebo úpravu splátek.
7. Náklady spojené s předčasným splacením: na konci fixace zpravidla bez sankce, jinak podle smlouvy a zákona.

Ne každá banka účtuje všechny položky. Vždy záleží na konkrétní nabídce.

Náklady na začátku

Při sjednávání hypotéky platíte zpracování úvěru, ocenění a zápis do katastru. Částky se liší podle banky i nemovitosti. Požádejte o přehled, kolik zaplatíte před čerpáním.

Ocenění provádí odhadce, někdy banka, někdy externí. Pokud musíte platit, zjistěte, zda je odhad použitelný i při refinancování. Ušetříte tak výdaj při změně banky.

Poplatek za zápis zástavního práva do katastru je správní poplatek, jehož výši určuje zákon. Zjistěte aktuální sazbu na stránkách katastrálního úřadu, mění se. Uhradí se obvykle před čerpáním.

Náklady během splácení

Pravidelný poplatek za vedení úvěru nebo účtu se opakuje celou dobu. Při dvacetileté hypotéce se částka nasčítá. Zeptejte se, zda ho lze odpustit splněním podmínek.

Pojištění nemovitosti je nutné a bývá vázané na zástavu. Můžete často vybrat vlastní pojišťovnu s podobným krytím, ale banka může požadovat určité parametry. Porovnejte ceny.

Některé banky nabízejí lepší sazbu za podmínku vedení účtu, pojištění schopnosti splácet nebo aktivní využívání karty. Spočítejte, zda se podmínka vyplatí. Pokud ji přestanete plnit, sazba vzroste.

Náklady při změnách a na konci fixace

Změna fixace, odklad splátek nebo úprava smlouvy bývá zpoplatněna. Ceník najdete v dokumentech banky. Zeptejte se předem, co kolik stojí.

Při refinancování jinde zaplatíte nové zpracování, ocenění a případně zápis do katastru. Porovnejte je s úsporou na úrocích. Pokud je úspora vyšší, refinancování se vyplatí.

Předčasné splacení na konci fixace je zpravidla bez sankce. Během fixace lze požadovat náhradu nákladů v zákonem omezené výši. Přesná pravidla ověřte v aktuálním znění zákona a ve smlouvě.

Jak náklady zahrnout do porovnání nabídek

Sestavte tabulku, kde každá nabídka má řádky pro sazbu, poplatky, pojištění a podmínky. Sečtěte náklady za dobu fixace. Nejlevnější je ta nabídka, která má nejnižší součet, ne nejnižší sazbu.

Zeptejte se, které poplatky jsou jednorázové a které opakované. Opakované vynásobte počtem let. Nezapomeňte na pojištění a vedení účtu.

Požádejte o písemný přehled všech nákladů. Poradce by měl vysvětlit každou položku. Pokud se vyhýbá odpovědím, zvažte jinou banku.

Můj tip: Doporučila bych požádat každou banku o stejný přehled nákladů za prvních pět let a porovnat jejich celkové součty vedle sebe. Rozdíl v sazbě o desetinu procenta se často ztratí v poplatcích a naopak. Přehled si uložte spolu se smlouvou.

Časté otázky

Musím platit poplatek za zpracování hypotéky?

Ne vždy, záleží na bance a nabídce. Někteří poskytovatelé poplatek odpouštějí nebo zahrnují do sazby. Zeptejte se výslovně a nechte si odpověď potvrdit písemně, než podepíšete.

Je pojištění nemovitosti povinné?

Banky ho zpravidla vyžadují jako součást zajištění úvěru. Pojišťovnu si často můžete vybrat sami, pokud splňuje požadavky banky. Porovnejte rozsah a cenu.

Kdy se platí poplatek za katastr?

Obvykle před čerpáním, protože zástavní právo musí být zapsáno. Výši určuje zákon o správních poplatcích. Aktuální sazbu ověřte na stránkách katastru nebo u banky.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Ministerstvo financí ČR