Odhad nemovitosti a cena: proč se liší a co to znamená pro hypotéku

Prodávající chce pět milionů, odhadce vyjde na čtyři a půl a koupě je najednou jinak financovaná. Proč se odhad nemovitosti liší od ceny, má jednoduché vysvětlení: kupní cena je dohoda dvou stran, odhad je opatrný pohled věřitele. Rozdíl ovlivňuje, kolik vám banka půjčí a kolik musíte přidat z vlastních peněz. Srovnání obou pohledů ukazuje, co s tím dělat ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Kdo odhaduje a pro koho

Banka si nechává nemovitost ocenit, aby věděla, na jakou hodnotu ji lze zastavit. Ocenění provádí jí určený odhadce nebo její vlastní systém. Slouží věřiteli, ne vám ani prodávajícímu.

Prodávající vychází z tržní nabídky, z vlastních investic a z očekávání. Do ceny často promítá pocit, co v okolí lidé žádají. Neřeší, zda bude dům ještě za pět let prodejný za stejnou částku.

Kupující je mezi nimi. Ve smlouvě se zavazuje zaplatit sjednanou cenu, bez ohledu na to, co řekne banka. Proto je nutné rozdíl řešit před podpisem, ne po něm.

Proč banka vidí méně než prodávající

Banka počítá s tím, že bude muset nemovitost v případě problémů prodat, a to rychleji než v běžném prodeji. Proto hodnotu oceňuje opatrně. Hledí na srovnatelné prodeje, stav a nejistoty jako vlastnictví nebo věcná břemena.

Odhad zohledňuje i vady, které prodávající bagatelizuje. Vlhkost, neodpovídající dispozice nebo nezkolaudovaná přístavba snižují hodnotu zástavy. Banka je proto ráda přísná.

Trh se také mění, a ocenění odráží stav v daný den. Přemrštěné ceny v horké lokalitě mohou odhad předběhnout. Rozdíl pak neříká nic o kvalitě domu, jen o nesouladu mezi nabídkou a prodejnostmi.

Rozdíl v číslech: modelový příklad

Kupní cena je 5 000 000 Kč, odhad 4 500 000 Kč a banka financuje do 80 % hodnoty. Limity se mění a různé banky je nastavují jinak, příklad je jen ilustrační. Banka počítá z nižší hodnoty, tedy odhadu.

Položka	Podle ceny	Podle odhadu
Hodnota	5 000 000 Kč	4 500 000 Kč
Maximální úvěr (80 %)	4 000 000 Kč	3 600 000 Kč
Potřebné vlastní zdroje	1 000 000 Kč	1 400 000 Kč

Rozdíl 400 000 Kč musíte najít jinde, nejlépe v úsporách. Pokud je nemáte, koupě se zhatí. Právě proto se vyplatí zjišťovat odhad dřív než smlouvu.

Co s odhadem, který vyšel nízko

Nejprve zjistěte, z čeho odhadce vycházel. Požádejte o kopii posudku a zkontrolujte, zda nemá faktické chyby. Špatná výměra nebo chybějící garáž jsou časté a opravitelné.

Pak můžete vyjednávat s prodávajícím. Odhad je rozumný argument pro slevu, zejména pokud rozdíl nepramení z chyby. Prodávající, který chce prodat rychle, často ustoupí.

Další možností je doplnit vlastní zdroje nebo zkusit jinou banku. Každá hodnotí trochu jinak a rozdíl může být patrný. Kdyby nic nepomohlo, je lepší od koupě odstoupit, než se zadlužit na nezdravě vysokou cenu.

Znalecký posudek a odhad banky jsou dvě různé věci

Znalecký posudek zpracovává soudní znalec, je podrobnější a používá se u soudů či dědictví. Odhad pro banku bývá kratší a slouží pouze k úvěrovému schválení. Mezi nimi mohou být rozdíly.

Znalecký posudek vám může pomoci, pokud si jím chcete podložit vlastní argument. Banka ho ale nemusí akceptovat. Rozhodující je její interní postup.

Nezaměňujte také odhad s cenou v katastru nebo s cenou, kterou stanoví zákon pro daň. Každá slouží jinému účelu a každá se může lišit.

Jak se připravit před podpisem kupní smlouvy

Zjistěte předem, jak banka postupuje při ocenění a kolik času to zabere. Požádejte o předběžné posouzení, pokud ho nabízí. Dává aspoň hrubou představu o rozmezí.

Do rezervační smlouvy se pokuste zahrnout podmínku, že koupě je závislá na získání úvěru. Zkontrolujte ji s právníkem nebo poradcem. Bez ní můžete přijít o rezervační poplatek.

Mějte připravenou rezervu vlastních zdrojů, aby nízký odhad neznamenal konec koupě. Rezerva by měla pokrýt i náklady na stěhování a drobné opravy. S ní zvládnete i horší scénář.

Zdroje

• Česká národní banka
• Česká bankovní asociace
• Český úřad zeměměřický a katastrální