Předčasné splacení hypotéky, nebo ponechání úspor? Záleží na ceně peněz

Sáhnout na úspory a splatit hypotéku zní jako rozumný krok, protože úrok, který platíte bance, je jisté číslo, zatímco zisk z úspor jisté není. Kdy se vyplatí předčasné splacení hypotéky, ale nezáleží jen na sazbě. Rozhoduje, kolik vám zbude jako rezerva, jak rychle se k penězům dostanete a co nabízí smlouva. Postup od základních pojmů po konkrétní výpočet ukáže, kdy splatit a kdy si naopak peníze nechat.

Co předčasné splacení znamená

Splatit hypotéku můžete celou, nebo její část. Částečné splacení snižuje jistinu a podle smlouvy buď zkracuje dobu splácení, nebo snižuje splátku. Úplné ukončí úvěr a vyžaduje výmaz zástavního práva z katastru.

Podmínky stanoví smlouva a zákon. Na konci fixace lze zpravidla splatit bez sankce, během fixace může banka požadovat náhradu nákladů v zákonem omezené výši. Přesné podmínky ověřte v aktuálním znění předpisů a ve smlouvě.

Zeptejte se banky, jak částku zadat, do kdy peníze doručit a zda musíte žádost podat písemně. Postup bývá v internetovém bankovnictví jednoduchý. Zpoždění platby může znamenat další úrok.

Kdy je splacení nejlevnější

Nejlevnější je v době, kdy nehrozí sankce, tedy na konci fixace. Banky tak nemají nárok na poplatek a vy snížíte dluh před sjednáním nové sazby. Je to ideální chvíle pro mimořádnou splátku.

Během fixace je možné platit mimořádně v rámci limitů, které smlouva nebo zákon stanoví. Jejich přesná podoba se může měnit, proto si je před platbou ověřte. Pokud překročíte limit, může banka účtovat náklady.

Při refinancování jinde je splacení původní hypotéky součástí procesu. Nová banka obvykle proplatí starou. Počítejte s tím do celkových nákladů.

Splatit, nebo ponechat úspory ve srovnání

Hledisko	Splatit hypotéku	Ponechat úspory
Jistota efektu	Jistá úspora úroků	Výnos kolísá a nemusí pokrýt úrok
Dostupnost peněz	Peníze jsou vázány v nemovitosti	Lze je použít kdykoli
Rezerva pro nouzi	Pokud ji vyčerpáte, hrozí nová půjčka	Zůstává k dispozici
Měsíční zátěž	Nižší splátka nebo kratší doba	Beze změny
Daňový odpočet úroků	Může se snížit	Zachován

Pro většinu domácností je rozumné splatit část a zbytek nechat jako rezervu.

Ilustrační výpočet

Zbývá 2 000 000 Kč s úrokem 5 % ročně. Z úspor 300 000 Kč splatíte část jistiny, takže ušetříte zhruba 300 000 × 0,05 = 15 000 Kč úroků za rok. Je to ilustrace, skutečná úspora závisí na splátkovém kalendáři.

Kdybyste stejných 300 000 Kč nechali na spořicím účtu s úrokem 3,5 %, získáte hrubých 10 500 Kč. Po zdanění patnáctiprocentní srážkovou daní zůstane 8 925 Kč. Rozdíl ve prospěch splacení je tedy zhruba 6 000 Kč ročně.

Splacení proto vychází lépe, ale jen za předpokladu, že vám po něm zůstane dostatek rezervy. Pokud byste při nečekaném výdaji sáhli po drahé půjčce, rozdíl rychle zmizí. Čísla si přepočítejte s vlastní sazbou a výnosem.

Co zvážit, než sáhnete po úsporách

Nejdřív si ponechte rezervu na několik měsíců výdajů. Teprve peníze nad ni mohou jít na splácení. Rezerva chrání před nutností nové půjčky.

Počítejte s plánovanými velkými výdaji v blízké době, například s rekonstrukcí, autem nebo rodinou. Peníze, které budete potřebovat za rok, nepatří do mimořádné splátky. Nemovitost totiž nelze rychle prodat po částech.

Zjistěte, zda splacením nepřijdete o daňový odpočet úroků z hypotéky, pokud ho uplatňujete. Podmínky odpočtu se v čase měnily, ověřte je u finančního úřadu. Také zvažte, zda nemáte dražší dluhy, které je rozumné splatit dřív.

Jak postupovat u banky

Požádejte banku o aktuální přehled dluhu a o výpočet vyčíslení k určitému dni. Zeptejte se, zda účtuje poplatek a v jaké výši. Žádejte písemné potvrzení.

Zadejte mimořádnou splátku podle pokynů banky a ověřte, zda se projevila ve splátkovém kalendáři. Podle smlouvy se mění buď doba, nebo výše splátky. Vyberte variantu, která vyhovuje vašemu rozpočtu.

Při úplném splacení si vyžádejte potvrzení a ověřte výmaz zástavního práva v katastru nemovitostí. Může trvat týdny. Dokumenty uschovejte.

Můj tip: Doporučila bych před mimořádnou splátkou nechat na účtu částku odpovídající alespoň třem měsíčním výdajům domácnosti a teprve přebytek poslat bance. Pokud to není možné, splaťte menší část. Nižší splátka ve smlouvě se později dá znovu zvýšit, vyčerpaná rezerva ne.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Český úřad zeměměřický a katastrální