ACEMA recenze: půjčka se zástavou nemovitosti a rizika, o kterých se mlčí

Loni v září se na mě obrátil švagr. Podnikal třetím rokem, přišel o největšího odběratele a dlužil za tři měsíce zálohy na daních a pojistném. Dohromady 340 000 Kč a on má dům po rodičích bez hypotéky.

Banka mu nepůjčila, protože daňové přiznání za poslední rok bylo ztrátové. Našel si ACEMU, kde mu řekli, že mu půjčí proti zástavě domu, a chtěl na to můj názor.

Strávil jsem nad tím tři večery, prošel s ním podmínky a nakonec jsme se rozhodli jinak. Tenhle článek je o tom, co jsem se přitom naučil, protože zástava nemovitosti je nejzávažnější rozhodnutí, jaké lze u spotřebitelského úvěru udělat.

Proč jsem se o tenhle produkt začal zajímat

ACEMA Credit působí na českém trhu od roku 2000, tedy pětadvacet let. Je to licencovaný poskytovatel a v seznamech ČNB ho najdete, což jsem ověřoval jako první.

Zaměřuje se na zajištěné úvěry, tedy na půjčky proti zástavě nemovitosti. To jí umožňuje půjčit i lidem, kterým banka odmítla, protože jistotou pro věřitele není příjem, ale nemovitost.

Právě tahle vlastnost je zároveň důvod, proč produkt existuje, i důvod, proč je nebezpečný. Odděluje totiž rozhodnutí o půjčce od otázky, jestli ji dokážete splácet.

Jak zástava nemovitosti funguje

K nemovitosti se zřídí zástavní právo a zapíše se do katastru nemovitostí. Od té chvíle je na listu vlastnictví vidět, že nemovitost něco zajišťuje.

Dokud splácíte, nic se neděje a nemovitost je dál vaše. Můžete v ní bydlet, opravovat ji, nikdo vám do ní nemluví.

Když splácet přestanete, může věřitel zástavní právo uplatnit a nemovitost zpeněžit. To je celý mechanismus a je potřeba ho číst doslova: dům je jistota, ne formalita.

Parametry a poplatky

Parametr půjčky	Hodnota
Poskytovatel	ACEMA Credit, na trhu od roku 2000, licence ČNB
Rozsah částky	od 20 000 Kč, spotřebitelské úvěry do 5 milionů
Zajištění	zástava nemovitosti
Úroková sazba	od 9,69 % p.a.
Poplatek za posouzení nemovitosti	5 000 Kč
Poplatek za vedení úvěrového účtu	349 Kč u půjček do 500 000 Kč
Poplatek za vedení nad 500 000 Kč	549 Kč měsíčně
Mimořádná splátka bez poplatku	až 25 % jistiny jednou ročně
Vyplacení prostředků	zpravidla do dvou dnů od schválení
Dostupnost se záznamem v registru	ano

Tabulka ukazuje reprezentativní příklad poskytovatele. Konkrétní nabídka, kterou jsem dostal, se od něj lišila — popisuji ji níže.

Dva řádky uprostřed si spočítejte. Poplatek za vedení 549 Kč měsíčně znamená u úvěru na deset let 65 880 Kč jen za to, že vám někdo vede účet. To v inzerované sazbě 9,69 % není a je potřeba to připočíst.

Poplatek 5 000 Kč za posouzení nemovitosti se platí bez ohledu na to, jestli úvěr nakonec vezmete. To je věc, na kterou je dobré se ptát výslovně dopředu.

Riziko, které je potřeba pojmenovat nahlas

Když nesplácíte spotřebitelskou půjčku, dostanete upomínky, naskočí sankce a objeví se zápis v registru. Je to nepříjemné a bude vás to roky limitovat.

Když nesplácíte úvěr zajištěný nemovitostí, můžete přijít o bydlení. To není totéž a žádné procento sazby to nevyváží.

Švagr měl dům v hodnotě zhruba 4,2 milionu a šlo o 340 000 Kč, tedy o osm procent hodnoty. Kdyby přestal splácet, riskoval by dům za částku, která odpovídá dvěma měsíčním obratům jeho firmy v dobrém roce.

Tenhle poměr je u zajištěných úvěrů běžný a je to hlavní věc, kterou jsem si z celé zkušenosti odnesl. Zástava nemovitosti dává smysl u částky, která se hodnotě nemovitosti blíží, ne u částky, kterou by šlo řešit jinak.

Právní režim je jiný než u běžné půjčky

Úvěr zajištěný nemovitostí sloužící k bydlení spadá podle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, do kategorie spotřebitelských úvěrů na bydlení. To znamená jiná pravidla než u běžné půjčky.

Praktický důsledek se týká hlavně předčasného splacení, kde platí jiné stropy náhrady než u spotřebitelského úvěru na cokoli. Novela účinná od září 2024 navíc u úvěrů na bydlení umožnila poskytovatelům požadovat vyšší náhradu, než tomu bylo dřív.

Před podpisem si proto nechte vysvětlit, do jaké kategorie váš konkrétní úvěr spadá, a co to znamená pro předčasné splacení. Rozdíl může být v desítkách tisíc korun a odpověď musí být ve smlouvě, ne jen v ústním příslibu.

Vyplacení nemovitosti z exekuce

ACEMA sama uvádí, že pomáhá klientům vyplatit nemovitost z exekuce. Je to reálná služba a pro některé lidi bývá poslední možností, jak si dům udržet.

Zároveň je to nejrizikovější scénář, jaký si lze představit. Člověk v exekuci má už z definice problém se splácením a nový zajištěný úvěr ten problém neřeší, jen mění věřitele a přidává zástavu.

Pokud tuhle cestu zvažujete, nechte si ji předem posoudit někým, kdo z ní nemá provizi. Bezplatné dluhové poradenství je k dispozici a je to jediná rada, kterou v tomhle článku dávám bez výhrad.

Kolik to reálně stojí nad rámec sazby

Inzerovaná sazba od 9,69 % ročně zní proti krátkodobým půjčkám velmi rozumně. Sazba ale u tohohle produktu není celá cena.

Vezměme úvěr 600 000 Kč na deset let. Poplatek za posouzení nemovitosti činí 5 000 Kč jednorázově. Poplatek za vedení úvěrového účtu u částky nad 500 000 Kč činí 549 Kč měsíčně, tedy 6 588 Kč ročně a 65 880 Kč za celou dobu splácení.

Jen tyhle dvě položky dohromady dělají 70 880 Kč, tedy skoro dvanáct procent jistiny, a v úrokové sazbě je nenajdete. Promítnou se až do RPSN, což je přesně důvod, proč se u zajištěných úvěrů nesmíte rozhodovat podle úroku.

K tomu připočtěte náklady spojené se zástavou samotnou, tedy zejména správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí a případné ověření podpisů.

Co si ověřit před podpisem

Vyžádejte si kompletní smluvní dokumentaci včetně zástavní smlouvy a přečtěte si ji doma, ne u stolu s poradcem. Zástavní smlouva je samostatný dokument a je stejně důležitá jako úvěrová.

Zjistěte, kolik zaplatíte celkem, ne jakou máte sazbu. Do součtu patří úrok, poplatek za posouzení nemovitosti, měsíční poplatek za vedení a případné pojištění.

Ptejte se, co se stane při jedné zmeškané splátce a po kolika splátkách může věřitel zástavu uplatnit. Odpověď musí být ve smlouvě konkrétní.

A nechte si smlouvu projít advokátem. U částky, kde je v sázce nemovitost, je pár tisíc za právní posudek nejlevnější položka celého obchodu.

Co jsem porovnával

Prošli jsme se švagrem čtyři cesty. Zajištěný úvěr od ACEMY byl nejrychlejší a nejdražší z hlediska rizika.

Druhá byla americká hypotéka od banky, která funguje na stejném principu zástavy, ale s nižší sazbou. Neprošel by kvůli ztrátovému přiznání, takže odpadla.

Třetí byla dohoda přímo se správcem daně a se zdravotní pojišťovnou o splátkovém kalendáři. Tohle nakonec zabralo a je to varianta, kterou lidé přeskakují nejčastěji, protože si myslí, že se s úřadem nedá mluvit.

Čtvrtá byla prodej pozemku, který švagr zdědil spolu s domem a nevyužíval ho. Nakonec ho prodal a část dluhu uhradil z výnosu.

Kdy to má smysl a kdy rozhodně ne

Smysl to má u vysoké částky, kterou jinde nezískáte, u člověka se stabilním příjmem a s jasným plánem splácení. Typicky u rekonstrukce nebo u konsolidace, kde nová splátka výrazně klesne.

Nedává to smysl u částek v řádu desítek tisíc. Riskovat dům kvůli padesáti tisícům je nepoměr, který se nedá odůvodnit sazbou.

A nedává to smysl u člověka, jehož problém je v příjmu, ne v likviditě. Zajištěný úvěr takovou situaci nezachrání, jen ji o pár měsíců odsune a zvýší cenu pádu. Pokud jde o krátkodobou výpomoc, podívejte se raději na levnější kategorii, například na porovnání Zapla a Kamali nebo na běžné nezajištěné produkty v recenzi Fair Creditu.

Kde hledat pomoc, když už je zle

Bezplatné dluhové poradenství provozuje například Člověk v tísni a je dostupné i lidem, kteří v exekuci už jsou. Poradce nemá z vaší půjčky provizi, což je zásadní rozdíl proti komukoli, kdo vám úvěr nabízí.

Poraďte se dřív, než podepíšete, ne až když nastanou potíže. U zajištěného úvěru je totiž prostor pro nápravu po podpisu výrazně menší než u nezajištěné půjčky, protože protistrana má v ruce jistotu, kterou nechce pustit.

Existuje také institut finančního arbitra, který řeší spory mezi spotřebiteli a poskytovateli úvěrů bezplatně. U zajištěných úvěrů se to hodí vědět předem.

A pokud vám hrozí realizace zástavy, obraťte se na advokáta okamžitě, ne až po doručení výzvy. Lhůty v těchhle věcech běží rychle a promarněný týden se nedá vrátit. Základní orientaci, kdy je nebankovní financování vůbec na místě, rozebírám ve srovnání bankovní a nebankovní půjčky.

Bilance a proč jsem to nakonec nepodepsal

Švagr úvěr nevzal. Domluvil se s finančním úřadem na splátkovém kalendáři, prodal nevyužitý pozemek a dluh splatil za sedm měsíců bez jediné koruny úroků.

ACEMA přitom nic neudělala špatně. Poradce byl věcný, čísla dostal rozepsaná a nikdo na něj netlačil. Problém nebyl v poskytovateli, ale v tom, že jsme nejdřív hledali půjčku a až potom se ptali, jestli je potřeba.

To je pořadí, které dělá většina lidí, a je obrácené. Správně se nejdřív ptáte, kolik peněz opravdu potřebujete a do kdy, pak co všechno máte k dispozici mimo půjčku, a teprve nakonec hledáte poskytovatele. Nám ten obrácený postup zabral tři večery a nakonec vedl ke stejnému výsledku bez zástavy.

Zajištěný úvěr je funkční nástroj pro určité situace — vysoké částky, stabilní příjem, jasný plán. Pokud máte možnost dluh vyřešit dohodou, prodejem majetku, který nepotřebujete, nebo levnějším úvěrem a čas to dovoluje, určitě tu možnost využijte. U zástavy nemovitosti totiž neplatíte za chybu penězi, ale bydlením.

---

Tento článek obsahuje osobní zkušenosti autora a slouží pouze k informačním účelům. Před uzavřením jakékoli finanční smlouvy si vždy pečlivě prostudujte aktuální podmínky přímo u poskytovatele.

Zdroje: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru; seznamy dohlížených subjektů ČNB (cnb.cz).